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자신이 가지고 있는 땅이 임야이거나 농지인 경우 전원주택 또는 주말주택의 용도로 집을 짓기 위해서는 여러가지의 과정을 거쳐야 한다.
이동식주택이나, 소형주택이나, 농가주택이나 별장의 경우나 똑같은 허가 또는 신고의 과정을 거쳐야만 한다는 것이다.
내땅이고, 내가 필요해서 집을 짓는데 참으로 참견하는 것도 많고, 승낙을 받고, 허가를 받는 것이 참으로 많다.
하지만 이는 거쳐야 하는 필요한 과정이고, 또는 그 과정을 거치면서 까다로운 이유를 납득할 수 있게된다.
첫째로 집을 지으려는 용도의 내땅은 반드시 도로에 접해야 한다. 지목상의 도로뿐 만 아니라, 주변주민의 거주지로의 출입을 위한 관습도로에 접해야 한다.
임도에 접해서는 허가를 얻기가 어렵다.
또한 관습도로라 할 지라도, 단순히 농사를 위한 통행이나, 개간을 위한 통행만이 있는 경우도 도로로 인정받기는 힘들다.
지목이 도로가 아니면서, 가장 확실한 조건은 포장이 된 시골동네길에 내땅이 접한 경우이다. 또 한가지의 확실한 방법은 건축물대장에 올라가 있고, 지목이 대지인 구옥인 경우도 확실한 조건중의 하나이다.
두번째로 배수로가 확보되어야 한다. 내 집에서 배출되는 생활하수와 오수가 정화조(오수처리정화조이어야 함)를 통해서, 정화되어 나가서, 최종적으로 배출되어야 하는 관로가 확보 되어야 한다. 이는 지형에 따른 자연배수관로나, 공동으로 사용하는 하천의 지류로 배출되어야 한다는 것이다.
세번째로 전기의 공급이 가능한 지역인지를 확인해야 한다. 주택용전기는 3~4kw면 충분하지만, 30kw정도의 심야전기 신청이 가능한지는 한국전력과 협의하여야 한다. 시간이 많이 걸리거나 불가한 경우도 있을지도 모른다.
대부분 내 땅의 근처(50~100m)의 거리에 전기공급을 위한 일반 전주가 지나가고 있다면, 쉽게 전기를 신청할 수 있다.(건축신고서,건축허가서,개발행위허가서 중 1개 첨부)
정화조를 운영하려면 당연히 전기가 공급되어야 하고, 또한 기본적인 생활을 위해서는 전기의 사용이 반드시 필요하기 때문이다.
참고적으로 전봇대의 간격은 50m이고, 수용가의 신청에 따라, 한국전력에서 기본적으로 2개의 전봇대 까지는 무상으로 신설해 주지만 그 이상이 필요한 경우 원인자 부담으로 공사비를 납부하여야만 한다. 몇개 정도의 거리에서는 필요하다면, 부담하면 되겠지만, 수킬로미터 떨어진 곳에서 부터 전봇대를 설치해와야 한다면 쉬운일이 아닐 것이다.
네번째로는 생활용수의 공급을 확보해야 한다. 시골의 대부분의 지역은 특별한 경우를 제외하고서는 별도의 지하수를 확보해야 한다. 동네에 따라서, 수자원공사가 아닌, 동네의 공동우물을 이용한 동네만의 상수도를 공급받을 수 있는 경우도 있는데, 그런 경우는 마을의 주민들과 협의하여, 소정의 기부금을 내고, 상수도를 공급받을 수도 있다.
그런 경우를 제외한 일반적인 경우에는 지하수를 개발하게 되는데, 지하수 천공의 굵기에 따라, 소공 대공으로 나뉘고, 주택에서는 일반적으로 15~20mm의 소공개발이 일반적이다.
지역과 지형적 특성에 의해서, 땅에서 몇미터만 파도 지하수가 터지는 경우도 있지만, 100미터 이상을 파도 지하수를 찾기 힘든 경우도 있다. 지하수가 터져서, 물이 나오더라도, 농사용이 아닌 가정생활용으로서의 자격을 갖추기 위해서는 음용수로 사용가능한지에 대한 검사도 하여야 한다. 지하수개발 및 음용수기준을 통과하여야지만 적법한 용도의 관정으로서 인정받고 사용할 수 있는 것이다.
위의 조건들이 해결될 때만이 집을 지을 수 있는 기본적인 조건이 되는 것이다.
집을 짓기 위한 프로세스는 두개의 흐름이 있고, 이는 또한 밀접한 관련이 있다.
첫째로 땅에 대한 지목변경(농지전용) 또는 개발행위(산지전용) 허가를 신청하여, 지으려는 용도와 규모에 맞도록, 건축범위를 정해 땅의 용도전환에 대한 허가를 얻어야 한다.
이를 일반적으로 토목설계라고 하고, 말 그대로 측량을 통한 현재 땅의 상태, 경사도, 도로와의 관계, 배수로 등의 내용이 포함되고, 경사지에 집을 지을 경우에는 어떤식으로 집을 지을 바닥을 성토하고, 석축을 쌓는 등의 내용이 포함되게 된다.
토목허가를 제출하고, 약 1달가량의 시간이 소요된 후에 농지전용허가증이나, 개발행위 허가증이 교부된다.
(일반적 규모에서 100평~150평 정도에 150만원에서 250만원 정도의 비용이 소요된다.)
그때서야 집의 건축에 대한 프로세스가 시작되는 것이다.
농지전용이나 개발행위 허가를 신청함과 동시에 건축에 대한 구체적인 건축디자인과 설계에 들어가는 것이다.
건축설계에 들어가기 위한 선 작업으로, 용도에 대한 명확한 정의가 필요하다.
이는 전원주택이나 주말주택에서의 사용용도를 명확히 해야한다.
어느경우에나 대응할 수 있도록 한다면, 여러손님이 하루밤을 자기위해 여러개의 방을 만들어주고자 하는 경우가 많은데 결과적으로는 투자하는 비용에 비해, 그리 효율적인 것은 아니다.
이러한 용도의 정의는 건물의 규모를 결정하는 중요한 조건이 되는 것이다.
대부분의 경우에 있어서, 부부의 전원생활을 위한 주말주택 내지는 여가주택의 용도가 대부분이기 때문이다.
여러가지의 기능과 요구에 부합시키려 할 수록 건물의 규모는 커지게 되고, 필요실의 용도와 규모도 증가 되고 이는 곧 공사비와 관련되는 것이다.
땅에 집을 어디쯤에, 어떤향으로 배치를 할 지, 어떤모양으로 지을지, 정원은 어떻게 꾸밀지,
특별한 경우, 예를 들어 전망이 좋은 방향으로 건물을 배치하는 것을 제외하고서는 남향으로 배치되게 하는 것이 합리적이다. 대지의 형상에 따라, 전망과 채광을 고려한 배치가 정해져야 하는 것이다.
건축설계를 통해서, 건물의 형태와 규모가 정하고, 이에 따라, 난방방식 등도 결정하여, 필요한 공간들을 계획하여야 한다.
미손하우징 주택사업부
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